Przez osiem lat tzw. specustawa mieszkaniowa z 2018 roku (lex deweloper) stanowiła w Łodzi zarzewie najostrzejszych konfliktów przestrzennych. Umożliwiała realizację osiedli wbrew zapisom studium uwarunkowań, przenosząc decyzje urbanistyczne wprost w sferę głosowań politycznych. Z dniem 31 sierpnia 2026 r., wraz z ustawowym wygaśnięciem mocy prawnej studiów, specustawa ostatecznie przeszła do historii.
Jej następcą funkcjonalnym w polskim systemie stał się Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) – instytucja uregulowana w art. 37ea – 37eg ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upzp).
Choć ZPI formalnie jest szczególną postacią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w rzeczywistości wprowadza sformalizowany model transakcyjny pomiędzy inwestorem prywatnym a miastem.
Jak wygląda mechanika ZPI?
W procedurze ZPI inicjatywa leży po stronie kapitału prywatnego. Inwestor składa do Rady Miejskiej – za pośrednictwem prezydenta miasta – wniosek o sporządzenie ZPI. W wyniku nowelizacji przepisów inwestor – o ile rada gminy podjęła uprzednio uchwałę dopuszczającą taką możliwość (art. 37ea ust. 4 upzp) – może dołączyć do wniosku koncepcję urbanistyczno-architektoniczną zamiast pełnego projektu ZPI, co obniża barierę wejścia po stronie wnioskodawcy.
Kluczowym elementem procedury jest umowa urbanistyczna (art. 37ed upzp), zawierana w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. To projekt ZPI stanowi załącznik do umowy urbanistycznej (art. 37ed ust. 1 upzp). W umowie tej deweloper zobowiązuje się do realizacji inwestycji uzupełniającej (np. budowy drogi, skweru czy placówki oświatowej) lub przekazania nieruchomości na rzecz miasta:
- Negocjowalność kosztów uchwalenia (art. 37ed ust. 2 pkt 3 upzp): Sam projekt ZPI inwestor sporządza na własny koszt. Natomiast w umowie urbanistycznej inwestor może zobowiązać się do pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia ZPI, w tym kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej czy ewentualnych roszczeń odszkodowawczych z art. 36 upzp. Podział tych obciążeń finansowych jest zatem wynikiem twardych negocjacji z urzędem.
- Kto reprezentuje mieszkańców przy stole? (art. 37ee upzp): To fundamentalny punkt dla kontroli obywatelskiej. Zgodnie z prawem negocjacje umowy urbanistycznej prowadzi prezydent miasta, ale udział w nich bierze osoba wyznaczona przez radę gminy, a w przypadku jej niewyznaczenia – przewodniczący rady. Pytanie o to, kogo Rada Miejska w Łodzi deleguje do poszczególnych negocjacji z deweloperami, stanowi jedno z kluczowych pytań strażniczych.
Głosowanie bez prawa do poprawek
Mechanika uchwalania ZPI niesie za sobą potężne konsekwencje ustrojowe (art. 37ef ust. 1 upzp). Po przeprowadzeniu negocjacji, zawarciu umowy i przeprowadzeniu konsultacji, projekt ZPI trafia na sesję Rady Miejskiej.
Radni stają jednak przed wyborem zero-jedynkowym: Rada Miejska może ZPI w całości uchwalić albo w całości odrzucić. Przepisy nie pozwalają radnym na wprowadzanie poprawek do wynegocjowanego układu urbanistycznego podczas sesji. Zmniejsza to elastyczność samorządu i przenosi cały ciężar decyzyjny na etap wcześniejszych prac gabinetowych.
Procedura konsultacji: 21 dni czy pełna partycypacja?
Zasady konsultacji społecznych ZPI przynoszą istotne różnice względem standardowej procedury planistycznej. O ile w typowym trybie sporządzania MPZP ustawa wymaga zbierania uwag przez co najmniej 28 dni oraz przeprowadzenia co najmniej dwóch form partycypacji (w tym spotkania otwartego, warsztatów lub panelu), o tyle przy procedurze ZPI ustawodawca dopuścił formę skróconą (art. 37ec ust. 4 upzp).
W przypadku ZPI konsultacje mogą zostać ograniczone wyłącznie do zbierania uwag przez okres nie krótszy niż 21 dni. Projekt ZPI (stanowiący załącznik do projektu umowy urbanistycznej) podlega wówczas wyłożeniu do wglądu publicznego. Z perspektywy kontroli obywatelskiej pojawia się zatem kluczowe pytanie strażnicze: czy łódzki samorząd zdecyduje się na przeprowadzenie pełnych, otwartych konsultacji z debatą publiczną, czy też poprzestanie na ustawowym minimum 21 dni na składanie uwag na piśmie?
Blokada ZPI w Łodzi: Brak Planu Ogólnego
Najważniejszy fakt dotyczący ZPI w Łodzi na koniec września 2026 r. jest jednoznaczny: w obecnym stanie prawnym w Łodzi nie można uchwalić żadnego ZPI.
Zgodnie z art. 67 ust. 4 ustawy nowelizującej z 7 lipca 2023 r. oraz art. 37ea upzp, Zintegrowany Plan Inwestycyjny – jako szczególna forma planu miejscowego – musi być zgodny z Planem Ogólnym gminy. Ponieważ termin uchwalenia Planu Ogólnego upłynął 31 sierpnia 2026 r., a Łódź nie przyjęła tego dokumentu, miasto nie posiada bazy planistycznej umożliwiającej uchwalenie jakiegokolwiek ZPI.
Niemożność sfinalizowania procedury uchwałą nie wyklucza składania wniosków czy prowadzenia wstępnych rozmów, jednak żaden projekt ZPI nie wejdzie w życie przed uchwaleniem nadrzędnego dokumentu dla całego miasta.
Rola dla Rady Miejskiej: Uchwała ramowa
Rada Miejska w Łodzi dysponuje narzędziem prewencji, z którego powinna niezwłocznie skorzystać: na podstawie art. 37ed ust. 12 upzp rada gminy może podjąć uchwałę (będącą aktem prawa miejscowego) określającą zasady ustalania postanowień umów urbanistycznych. Ustawa pozwala na różnicowanie tych zasad w zależności od rodzaju lub parametrów inwestycji głównej, co pozwala miastu ustalić czytelne reguły gry dla całego rynku.
MPU Watcher będzie weryfikować, czy łódzcy radni przygotują taką uchwałę ramową oraz na bieżąco monitorować rejestr wniosków o ZPI wpływających do miejskich planistów.
